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El «Boom» inmobiliario y el déficit habitacional en la Ciudad de Buenos Aires

*Por Micaela Alcalde – PRIMERA ENTREGA

¿A quién le venden los departamentos de Toooodos los edificios que están construyendo en CABA? El 15 de septiembre de 2021 el conocido Sommelier de Café y periodista Nicolás Artusi, hizo la siguiente pregunta a todo Twitter Argentina:

Imaginamos que lo habrá visto mientras caminaba: es imposible hacer ojos ciegos al boom inmobiliario que se desarrolla en cada cuadra de la Ciudad de Buenos Aires. Como también es imposible dejar de lado que, a medida que pasan los años, la posibilidad de acceder a una vivienda está cada vez más lejana. Una ciudad que, según los últimos censos, no aumenta su población desde el año 1950. Imaginamos que como ciudadano no debe ser el único que hace esta pregunta.

Primero queremos presentar otro tema íntimamente relacionado, que es el déficit habitacional. Para ser honestos, hay que reconocer que la dinámica habitacional en la Ciudad se define a través de la lógica de mercado. Por lo tanto, la misma tiene directa consecuencia en el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios y bajos residentes en CABA. El antecedente más reciente fue la crisis de los años 2001–2002 en la que la ciudad ha sido testigo del crecimiento del negocio inmobiliario, como consecuencia del excedente producido por el boom de la soja. Mucho excedente como forma de ahorro “Ladrillo” y mucho excedente de alguna que otra empresa monopólica vinculada al poder… Este auge incrementó exponencialmente el valor del suelo y de las propiedades inmuebles, restringiendo aún más el acceso a la vivienda de los sectores de menores recursos.

Es clave aclarar que, además, en los últimos 15 años, no ha existido una política de vivienda que brinde oportunidades de manera integral a todos los sectores. ¿Pero, acaso nunca la hubo? El tiempo ha pasado ya desde la construcción de complejos habitacionales como Barrio Los Perales, o 1ª de Marzo y Juan Perón (1945, 1955). La labor de la Municipalidad de CABA durante la intendencia de Emilio Siri, por ejemplo, se identificó con las premisas de la arquitectura de vivienda colectiva moderna. Los últimos programas habitacionales del IVC en CABA, se circunscribieron a las gestiones de Ibarra y Telerman, con el Programa de Autogestión para la Vivienda del año 2000. Y desde ya no entraremos en aquellos casos como los de Soldati o Lugano, producidos dentro de la lógica de “reorganización nacional”.

Volvemos a la actualidad y este fenómeno se profundiza en los últimos años con la llegada al Ejecutivo local del primer gobierno de corte fuertemente neoliberal desde la existencia de la autonomía porteña (1994). A ello deben sumarse las consecuencias del desempleo y empleo precario que obligaron a muchos sectores a incrementar estrategias alternativas de acceso al techo. Es decir, no estamos ante una situación sólo de déficit sino, más bien, de emergencia habitacional. Como conclusión, entendemos que la pregunta que inicia el artículo debe estar hoy en la cabeza de cada porteño y porteña que habita la ciudad. Por eso, Nicolás, esta es la respuesta a tu pregunta:

¿A quién le venden los departamentos de Toooodos los edificios que están construyendo en CABA?
Aun cuando el poder de compra del salario con respecto al valor de las viviendas de 2003 a 2011 mejoró en términos nominales, esta mejora no alcanzó a paliar los efectos de la inflación y la inercia del aumento de los valores del m2. Es impensable realizar esta comparación con los salarios de hoy, ya que actualmente, y luego de la gran devaluación de 2018, para comprar una propiedad de 60 metros cuadrados, son necesarios 62 años de alquiler amortizado, según Reporte Inmobiliario. Por lo tanto, podemos afirmar que no se están vendiendo a toda la sociedad, sino a un grupo reducido de inversores, cuando, además, el costo de construcción es el más bajo del mercado en muchos años, rondando los 600 dólares el m2. ¿Y cómo se expresa esto? Veamos:

Entre 2011 y 2019, se autorizaron 7,5 millones de m2 de construcción en la Ciudad de Buenos Aires, la mitad de la superficie solicitada para edificar del Área Metropolitana (DGEyC, 2019), En el distrito porteño sólo 3 de las 15 comunas concentraron más de la mitad de la superficie permitida. Las áreas que el sector inmobiliario escogió se ubican en el eje norte (Comuna 12, 13 y 14) y, en menor medida, el eje oeste (Comuna 6 y 11), históricas zonas de alta renta. Podemos decir que no hay una asociación entre construir y favorecer la demanda habitacional de manera integral para todos los estratos sociales que habitan todas las comunas.

Además, pasan los años, y la información de permisos de construcción permite detectar una participación creciente del uso residencial en los proyectos inmobiliarios. Entre 2011 y 2019, el 98% de la superficie solicitada para construir fue destinada a este uso. Ya en 2006, dicha participación se encontraba en un 86%, privilegiando la construcción de vivienda multifamiliar por sobre la vivienda unifamiliar. Cuando se analiza la categoría de vivienda que se autorizó para construir, se observa que el 40% de los m2 permisados para edificar vivienda multifamiliar entre 2011 y 2019 correspondió a la tipología residencial suntuosa, mientras que un 12% fue destinado a vivienda lujosa. Por su parte, la superficie residencial destinada a los sectores de ingresos medio–bajos y bajos, la “multivivienda sencilla”, es sólo un quinto de la superficie permisada durante el mismo período (DGEyC, 2019).

¿Y los precios? En particular, desde 2009 a 2019, los precios de los departamentos en venta aumentaron entre un 46 % y 48 % según Fisher MCO o SEM. Además, los departamentos que más aumentaron fueron los de 3 o más ambientes, con destino familiar. Reiteramos, el valor de m2 en Palermo está aproximadamente 2500 dólares, mientras que su costo es el más barato de la década.

En la segunda parte: viviendas ociosas, falta de políticas publicas y la expulsión de ciudadanos porteños al conurbano Bonaerense.

*Micaela Alcalde es Arquitecta por la Universidad de Buenos Aires y Mágister en Economía Urbana. Actualmente se desempeña como arquitecta en el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación.

Publicado por cesdeterritorial

El CESDET nace como un espacio integrado por profesionales y militantes dedicados a realizar distintos tipos de diagnósticos territoriales como: investigaciones, análisis, apreciaciones situacionales específicas, diseños de intervención, monitoreos y evaluación de las políticas públicas locales, programas sociales y temas de la agenda política desde una perspectiva integral y multidisciplinaria. El Objetivo General es formular estrategias para el desarrollo de los territorios a través de la participación ciudadana, la identidad cultural, el crecimiento económico, la soberanía de los pueblos, la justicia social y ambiental; es decir, fomentando la construcción y la ampliación de la ciudadanía. Dentro de los Objetivos Específicos, se pretenderá diagnosticar y analizar las relaciones interjurisdiccionales entre los diferentes Niveles de Gobierno (Nacional, Provincial, Municipal y Comunal) intentado de este modo, brindar herramientas para la articulación de los mismos. A sabiendas de que, además de la compleja y (a veces) conflictiva relación entre las diversas escalas de gobierno, se suman la interacción con las organizaciones territoriales y el contexto. Se pretende generar herramientas de calidad para la toma de decisiones orientadas hacia la inclusión social y la mejora de la calidad de vida pública.

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